转自：中国经营网

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

自年初集中供地政策调整以来，各地供地模式转向“少量多次”，不同能级城市的供地规模相较往年均有明显下降。

受销售市场复苏程度冷热不均影响，土地市场亦呈现出愈加明显的分化。一、二线城市中如北京、上海、厦门、杭州、苏州、南京等热点城市核心板块的土地出让溢价率水平回升最为明显，其中不乏几十家房企争夺的热门地块，竞争十分激烈。

中指研究院市场研究总监陈文静对《中国经营报》记者表示，进入二季度，各地优化政策继续跟进，热点城市政策调整亦有空间，但市场分化态势或更加明显。热点城市在供给放量、土拍情绪进一步上升等因素带动下，市场活跃度有望继续保持。

重点城市土拍热度回升

5月16日，北京市规自委挂牌7宗住宅用地，总土地面积约31.05万平方米，总建设控制规模约52.72万平方米，总交易起始价184.2亿元。

据了解，自4月底以来，北京已连续四次挂牌宅地，至此已有17宗宅地待出让，总起始价超497亿元，将于6月陆续迎来竞拍。

其中不乏热门地块，比如已挂牌的海淀区四季青2宗地块，总起始价达86亿元，挂牌预申请用地的第二天就迅速“转正”。据了解，2宗地块销售指导价最高为12.1万元/平方米，容积率均为1.05，控高12米。

此前备受业内关注的“王炸”地块——经开区X47R1地块亦在6月份的竞拍名单中。据了解，地块位于亦庄成熟区域河西片区，目前周边竞品中海京叁号院销售指导价7.3万元/平方米；二手房价格在8万~10万元/平方米，新地块与周边二手房形成明显“倒挂”。该地块起始价为68.8亿元，上限价格79.12亿元，土地面积7.74万平方米，地上建筑规模17.8万平方米，期房销售指导价为7.7万元/平方米，现房指导价7.9万元/平方米。

此外，已经挂牌的朝阳奶西315-1地块也是房企即将争夺的热门，据了解，该地块附近此前入市的北京中建宸园、首开金茂望京樾、金隅望京云尚等项目实现热销，使得该板块成为朝阳区的热点区域。地块起始价30亿元，上限价格34.5亿元，达到上限价格后竞现房销售面积，上限1.2万平方米；期房销售指导价8.9万元/平方米，现房9.1万元/平方米。

据了解，5月初时，北京举办了2023年商品住宅用地推介会，邀请70多家房地产开发企业参加，会上共有73宗拟于年内供应的商品住宅用地亮相。而上一次北京在全市范围内举办土地推介会还是在2019年，过去三年北京仅在部分区域举办过经营性用地推介会。

此次推介会上亮相的地块中，八成以上位于“三城一区”（即中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区）、产业园区与轨道交通站点周边，位于中心城区的地块22宗，占比在三成以上；位于北京城市副中心及平原多点地区的地块39宗，占比超一半；位于生态涵养区的地块12宗，占比近两成。

据了解，北京土地市场从去年下半年开始逐渐回暖，今年的首轮供地中，市场热度继续回升，热门地块如昌平国际产业信息基地二期地块吸引14家房企报名参与竞拍，最终越秀集团以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积竞得，溢价率15%。

随着第二轮地块陆续挂牌，业内预计北京6月份密集的竞拍中，热门地块的溢价率依旧会居高不下。

实际上，今年以来，一、二线核心城市热门区域土拍热度回升最为明显。5月16日，成都迎来5月份的第二场土拍，出让的4宗宅地总成交面积达11.07万平方米，总成交规划建面为21.32万平方米，总成交金额为24亿元，平均溢价率为6.7%。

其中，主城区的2宗宅地受到多家房企争夺，一宗位于高新区的宅地吸引18家房企参拍，最终华润以15%溢价率竞得，成交总价8.33亿元；另一宗位于武侯区的宅地经过18次报价，最终由国贸以11%溢价率竞得，成交总价8.33亿元。

部分重点城市的核心区域地块竞争愈加激烈。比如厦门5月10日出让的3宗地块吸引了共计144家房企参与竞拍。其中，五缘湾地块参拍房企达到88家，最终由杭州运川摇号摘取，成交溢价率12.0%；体育公园地块参拍房企达34家，由招商摇号获取，成交溢价率12.2%。

从被争夺地块的特点来看，中指研究院分析师孟新增以厦门为例解释道，体量小、总价低、价差大的地块对于房企来说拿地门槛较低，且有一定利润空间；地块周边配套完善，后续去化预期良好，这类地块有望成为房企关注热门。但如果是非核心区，且利润空间有限的地块，则市场认可度就相对较低。

区域分化加剧

值得注意的是，在核心一、二线城市土地市场热度不断上升的同时，城市之间的分化也愈加明显。

根据克而瑞数据，今年第一季度土地成交面积同比下降32%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

一方面，受2023年土地市场新规的影响，年初自然资源部办公厅发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，要求各地放宽全年供地批次数量的限制，分批次供地；同时要求因城施策安排计划总量，商品住宅去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市控制供地规模。

另一方面，受销售市场冷热不均影响，土地市场亦呈现出冷热分化、总量不足的情况。据了解，二季度以来，全国多地政策优化力度持续加码，一、二线核心城市“一区一策”进一步提振市场信心，但居民收入及就业预期尚未扭转，在前期积压的购房需求陆续释放后，市场调整压力增加。

根据国家统计局最新发布的数据，4月份，全国商品房销售面积、销售金额较3月环比下跌48%和38%，均出现较明显下降。

分区域来看，东部地区市场恢复较明显，今年1~4月，东部地区商品房销售面积同比增长5.5%，销售额同比增长15.7%，较1~3月增幅分别扩大3.1、6.4个百分点，销售额增幅为各地区最高；而中部和西部地区销售面积累计同比均下降，其中中部地区降幅收窄。

市场机构克而瑞监测的百城数据显示，4月百城成交面积环比下降28%，城市之间销售分化明显，部分城市如南京、武汉、天津、重庆等强二线城市成交环比跌幅超过30%，热度已较一季度时明显回落，南宁、昆明、长春等弱二线城市成交甚至接近“腰斩”；而北京、深圳、成都等城市热度尚能维持。

反映在土地市场上，以重庆为例，5月15日，重庆市中心城区挂牌的一宗住宅用地经一轮报价后，由海成地产以底价4.2亿元摘得。而在半个多月前的首轮土拍中，重庆中心城区的一宗地块还曾吸引16家房企参拍，最终以15%溢价率成交。

业内人士指出，在当前市场复苏分化的情况下，聚焦核心一、二线城市仍是多数房企的主要策略。市场复苏相对稳定的重点城市，土地市场热度能够率先回升。

比如成都市场，据中指研究院统计，自春节以来，成都房地产市场复苏明显，新房、二手房市场同步恢复，4月新房成交面积环比继续上升，二手房成交套数维持在2万套以上的高位。因此在土地端，3月、4月的土拍吸引了大量开发商下场争夺，多宗地块触顶摇号成交。5月份已经举行的两场土拍中，主城区所推出的宅地竞争激烈。

国家统计局数据显示，今年1~4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%（按可比口径计算），降幅较1~3月份扩大0.4个百分点，且连续两个月下跌。其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。

克而瑞报告指出，开发投资持续走弱一方面是受到新开工低迷的拖累，供给端企业扩张、生产、开工意愿不强；另一方面是销售回暖之下房企更多资金用于“保交楼”与清债务，土地购置大幅下滑。

有业内人士指出，当前企业为了追求安全只能追逐更加优质的资产，因此重点城市核心地块将会是当前市场日益分化下的结构性机会。特别是民营房企投资信心的恢复，需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。